Въпроси и речник за ипотеките
Всичко, което е добре да знаете преди ипотека, на ясен български. Започнете с речника на термините или потърсете конкретен въпрос.
Речник на термините
Накратко какво значат думите, които ще срещнете в офертите.
- ГПР
- Годишен процент на разходите: реалната годишна цена на кредита, събрала лихвата и всички задължителни такси в едно число. Най-честният показател, по който да сравнявате.
- Номинална лихва
- Процентът, който банката начислява върху главницата за една година. Основната, но не единствената част от цената: таксите се добавят отгоре в ГПР.
- Главница
- Сумата, която реално сте заели и която остава да върнете, без лихвите. Вноската погасява лихва и главница едновременно.
- Анюитетна вноска
- Равна по размер месечна вноска през целия срок. В началото в нея има повече лихва, а към края повече главница.
- Самоучастие
- Парите, които влагате от себе си към покупката. Обикновено поне 15-20% от цената на имота.
- LTV (кредит към обезпечение)
- Каква част от цената на имота финансира банката. 80% LTV означава кредит за 80% и самоучастие 20%.
- DTI (дълг към доход)
- Какъв дял от месечния ви доход отива за вноски по всички кредити. Банките обикновено го държат под около 50%.
- На тапа
- Имот без довършителни работи: без шпакловка, замазка и инсталации по стените. Банката го оценява по-ниско и често иска по-голямо самоучастие.
- Фиксирана лихва
- Лихва, която не се променя за определен период (например 3 или 5 години). Вноската е предвидима, но често започва малко по-високо.
- Плаваща лихва
- Лихва, която следва пазарен индекс и може да се качи или падне през годините. По-евтина в началото, но с по-голяма несигурност.
- Точка на пречупване
- При рефинансиране: месецът, в който спестяването от по-ниската лихва покрие разходите за смяната на банката.
- Такса усвояване
- Еднократна такса при отпускане на кредита, обикновено процент от сумата. Влиза в ГПР.
Често задавани въпроси
Основи
ГПР или лихва: кое да гледам?
Гледайте ГПР. Лихвата е цената на парите, а ГПР събира лихвата плюс всички задължителни такси в едно годишно число. Две оферти с еднаква лихва могат да струват различно заради таксите, затова подреждаме офертите по ГПР, не по рекламна лихва.
Каква е разликата между фиксирана и плаваща лихва?
Фиксираната не се променя за определен период: вноската е предвидима, но често започва малко по-високо. Плаващата следва пазарен индекс и може да се качи или падне. Ако цените сигурността, изберете фиксирана; ако залагате на спадащи лихви, плаваща. Калкулаторът показва и двата вида.
Какво значи „на тапа“?
„На тапа“ е имот без довършителни работи: без шпакловка, замазка, ВиК и електрически инсталации по стените. Банката го оценява по-ниско и може да поиска по-голямо самоучастие или да финансира и довършването. В калкулатора има отделно поле за състоянието на имота и бюджет за довършване.
Условия и суми
Колко мога да изтегля?
Зависи от дохода ви и от стойността на имота. Банките в България обикновено финансират до 80-85% от цената (LTV) и държат вноските по всички кредити до около 50% от нетния доход (DTI). Въведете дохода си в калкулатора и проверяваме при кои банки отговаряте на условията.
Колко самоучастие ми трябва?
Обикновено поне 15-20% от цената на имота, защото повечето банки финансират до 80-85%. Колкото по-голямо е самоучастието, толкова по-малък е рискът за банката и понякога по-добра лихвата. Имотите „на тапа“ често изискват повече.
Кога си струва да рефинансирам?
Когато спестяването от по-ниската лихва надхвърли разходите за смяна (нотариус, нова оценка, такси) в разумен срок. Калкулаторът за рефинансиране показва месечното и общото спестяване и точката на пречупване: месеца, в който си връщате разходите.
Кандидатстване
Какви документи трябват за ипотечен кредит?
Обикновено: лична карта, документ за доход (трудов договор и/или данъчна декларация), документи за имота (нотариален акт, скица, данъчна оценка) и понякога удостоверение за тежести. Точният списък зависи от банката и се потвърждава при кандидатстване.
Мога ли да погася кредита предсрочно?
Да. По закон при жилищен кредит на физическо лице предсрочното погасяване е без такса след първата година, а често и от самото начало при плаваща лихва. Конкретните условия се потвърждават от банката в договора.
За Pazarzapari
Откъде са числата и колко често ги обновявате?
Всички лихви, такси и условия идват от официалните страници и лихвени бюлетини на самите банки, включително публикуваните PDF документи. Обновяваме индекса приблизително веднъж седмично, след автоматична проверка. Всяко число е проследимо до източника си.
Защо трябва да оставя контакт, за да видя банките?
Сравнението по числа (вноска, ГПР, обща цена) е винаги отворено. Имената на банките и кандидатстването с един клик отключвате с имейл, име и телефон, за да можем да ви бъдем полезни и при нужда да ви свържем с лицензиран консултант. Не продаваме данните ви.
Pazarzapari дава ли финансов съвет? Безплатно ли е?
Pazarzapari е безплатен и предоставя информация, не персонализиран финансов съвет. Не отпускаме кредити и не получаваме комисиони от банки. За избор, съобразен с вашия случай, ви свързваме с лицензиран консултант.