Колко мога да изтегля за ипотека
Обновено на 10 юни 2026 г. · 5 мин. четене
Сумата, която банката ще ви отпусне, опира до три тавана: стойността на имота, доходът ви и срокът. Меродавен е най-ниският. Ето как се смята, с пример.
Кои са трите тавана
Максималната сума по ипотеката не е едно число, а най-малкото от три ограничения. Банката смята и трите и ви отпуска по-ниското.
Първият е имотът (LTV): банката финансира само част от стойността му. Вторият е доходът (DTI): вноската плюс другите ви задължения не бива да изяждат твърде голям дял от чистия доход. Третият е срокът и възрастта: те определят колко ниска може да е вноската.
Имотът: LTV и самоучастие
LTV (отношението кредит към стойност) е делът от стойността на имота, който банката отпуска. В България таванът обикновено е около 85% (при някои оферти до 90%), а оценката се прави от лицензиран оценител, не по цената от обявата.
Разликата до пълната цена е вашето самоучастие. За имот от €250 000 при 85% LTV банката дава €212 500, а вие внасяте €37 500 плюс разходите по сделката (нотариус, такси, данък при покупка).
Доходът: правилото за вноската
Банките гледат чистия (нетния) ви месечен доход и изискват вноската заедно с другите ви кредити да остане в разумен дял от него, обикновено около 50%. Това е принципът на отговорното кредитиране.
Важно: тук влизат всички текущи задължения, не само ипотеката. Потребителски кредит, лизинг, дори лимитът по кредитна карта намаляват сумата, която ще ви отпуснат. Затова често си струва старите кредити да се погасят преди да кандидатствате.
Срокът и възрастта
По-дългият срок прави вноската по-ниска, което позволява по-голям кредит при същия доход. Затова мнозина теглят на 25-30 години. Срокът обаче не е безкраен: повечето банки искат кредитът да е изплатен до определена възраст (често около 65-70 г.), което ограничава срока за по-възрастните кандидати.
По-дългият срок има и цена: повече години лихва означава по-висока обща сума накрая, дори вноската да изглежда удобна.
Пример: кой таван ограничава
Семейство с чист доход €3 000 на месец, без други кредити, харесва имот за €250 000 и тегли на 30 години при лихва около 2,6%.
| Фактор | Във вашия случай | Таван на кредита |
|---|---|---|
| Имот (85% LTV) | самоучастие €37 500 | €212 500 |
| Доход (≈50% вноска) | вноска до €1 500 | ≈ €375 000 |
| Срок 30 г. при 2,6% | вноска ≈ €850 | определя вноската |
Меродавен е най-ниският таван. Тук имотът ви ограничава до €212 500, въпреки че доходът ви позволява много повече. За да изтеглите повече, ще ви трябва по-скъп имот или по-голямо самоучастие, не по-висок доход.
Как да изтеглите повече
- По-голямо самоучастие: сваля нужния LTV и разширява избора от оферти.
- Погасяване на стари кредити: освобождава доход и вдига тавана по DTI.
- Съдлъжник (например съпруг): добавя доход към сметката.
- По-дълъг срок: сваля вноската, но внимавайте с възрастта и общата цена.
Вижте вашата сума
Калкулаторът смята и трите тавана за вашия доход, имот и срок и показва кои банки ще ви отпуснат колко.